Ein Haus kaufen, obwohl kein Eigenkapital vorhanden ist – kann das funktionieren? Grundsätzlich ja. Eine solche Finanzierung ist in Österreich jedoch eher die Ausnahme und wird von Banken besonders streng geprüft.
Entscheidend sind ein dauerhaft tragbares Einkommen, eine sehr gute Bonität und eine Immobilie, deren Wert den Kaufpreis rechtfertigt. Außerdem macht es einen erheblichen Unterschied, ob nur der Kaufpreis oder auch sämtliche Nebenkosten finanziert werden sollen.
100- oder 110-Prozent-Finanzierung?
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung übernimmt der Kredit den vollständigen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten werden aus eigenen Mitteln bezahlt.
Dazu gehören in Österreich grundsätzlich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbuchsgebühr und bei einer Hypothek weitere 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts. Kosten für Kaufvertrag, Treuhandschaft, Beglaubigungen, Finanzierung und eine mögliche Maklerprovision kommen hinzu.
Wer auch diese Ausgaben finanzieren muss, benötigt eine sogenannte Vollfinanzierung. Häufig wird dabei von einer 110-Prozent-Finanzierung gesprochen. Der tatsächliche Kreditbedarf kann – abhängig von den Nebenkosten und der Bewertung durch die Bank – jedoch höher oder niedriger ausfallen.
Warum finanzieren Banken selten ohne Eigenkapital?
Die österreichische Finanzmarktaufsicht nennt weiterhin drei Richtwerte für eine solide Wohnimmobilienfinanzierung: Der Kredit soll grundsätzlich höchstens 90 Prozent des Immobilienwertes betragen, die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens beanspruchen und die Laufzeit 35 Jahre nicht überschreiten.
Abweichungen sind möglich. Sie liegen jedoch im Ermessen der Bank und begründen keinen Anspruch auf eine Vollfinanzierung.
Wichtig ist außerdem, dass nicht allein der vereinbarte Kaufpreis zählt. Die Bank bewertet die Immobilie als Kreditsicherheit. Fällt diese Bewertung niedriger aus als der Kaufpreis, muss auch diese Differenz finanziert oder aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Ein Beispiel: Ein Haus kostet 450.000 Euro, wird von der Bank aber nur mit 430.000 Euro bewertet. 90 Prozent davon entsprechen 387.000 Euro. Bereits zum Kaufpreis fehlen damit 63.000 Euro – die Nebenkosten noch nicht eingerechnet.
Was kann als Eigenkapital gelten?
Eigenkapital besteht nicht nur aus Geld auf dem Girokonto. Je nach Bank können auch Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, Schenkungen, Verkaufserlöse oder ein bereits vorhandenes Grundstück berücksichtigt werden.
Eine weitere Immobilie kann als zusätzliche Sicherheit dienen. Das verbessert unter Umständen die Finanzierung, erhöht aber zugleich das Risiko: Können die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden, ist auch diese Sicherheit betroffen.
Eigenleistungen werden vor allem bei Bau- oder Sanierungsprojekten teilweise anerkannt. Ob und in welcher Höhe, entscheidet die Bank. Ein privates Darlehen aus der Familie ist dagegen keine Schenkung, sondern eine weitere finanzielle Verpflichtung und muss bei der Kreditprüfung offengelegt werden.
Wann kann ein Hauskauf ohne Eigenkapital funktionieren?
Die Chancen steigen bei einem sicheren und ausreichend hohen Einkommen, geringen laufenden Verpflichtungen und einer einwandfreien Bonität. Positiv kann sich außerdem auswirken, wenn der Kaufpreis unter dem von der Bank ermittelten Immobilienwert liegt oder zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind.
Auch der Zustand des Hauses spielt eine Rolle. Muss kurz nach dem Kauf die Heizung erneuert, das Dach saniert oder Feuchtigkeit beseitigt werden, steigt der tatsächliche Kapitalbedarf deutlich.
Gerade bei älteren Häusern im Bregenzerwald sollte deshalb nicht nur geprüft werden, ob der Kaufpreis finanzierbar ist. Auch absehbare Reparaturen und Sanierungen müssen in der Kalkulation Platz finden.
Welche Risiken entstehen ohne eigene Mittel?
Eine Vollfinanzierung führt meist zu einer höheren Kreditsumme und kann schlechtere Konditionen bedeuten. Dadurch steigen sowohl die monatliche Rate als auch die gesamten Zinskosten.
Problematisch wird es außerdem, wenn nach dem Kauf keine Reserve bleibt. Eine kaputte Heizung, eine größere Reparatur oder ein vorübergehender Einkommensausfall kann dann nicht aus Rücklagen bezahlt werden.
Muss das Haus bereits nach wenigen Jahren wieder verkauft werden, kann die offene Kreditsumme höher sein als der erzielbare Verkaufserlös. Nebenkosten erhöhen den Immobilienwert schließlich nicht – und eine Wertsteigerung des Hauses ist nicht garantiert.
Eine Vollfinanzierung sollte deshalb nicht nur unter heutigen Bedingungen funktionieren. Auch steigende Ausgaben, Veränderungen beim Einkommen und die Zeit nach einer möglichen Fixzinsphase gehören in die Entscheidung.
Können Förderungen fehlendes Eigenkapital ersetzen?
In Vorarlberg kommen je nach Vorhaben Förderungen für Neubau, Ersterwerb oder Sanierung infrage. Unter bestimmten Voraussetzungen kann beim Kauf auch ein bestehender Neubauförderungskredit übernommen werden.
Eine Förderung bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Hauskauf ohne Eigenkapital möglich wird. Förderfähigkeit, Kredithöhe und Zusammenspiel mit der Bankfinanzierung müssen für die konkrete Immobilie geprüft werden.
Auch Schenkungen innerhalb der Familie oder zusätzliche Sicherheiten können die Finanzierungslücke verkleinern. Sie sollten aber rechtlich und finanziell sauber geregelt werden.
Erst prüfen lassen, dann Kaufanbot abgeben
Ein Finanzierungsrechner zeigt lediglich eine erste Größenordnung. Ob eine Bank den vollständigen Kaufpreis und möglicherweise auch die Nebenkosten finanziert, lässt sich erst nach Prüfung des Haushalts und der konkreten Immobilie beurteilen.
Deshalb sollte vor einem verbindlichen Kaufanbot geklärt sein, wie hoch der realistische Kreditrahmen ist. Fehlt noch die endgültige Zusage, gehört ein ausreichend konkreter und rechtlich geprüfter Finanzierungsvorbehalt in das Kaufanbot.
Wie WÄLDERIMMO Sie beim Hauskauf unterstützt
WÄLDERIMMO kann keine Kreditzusage erteilen. Wir helfen Ihnen jedoch dabei, den Kaufpreis, den Zustand und mögliche Folgekosten einer Immobilie realistisch einzuordnen.
Wir stellen finanzierungsrelevante Objektunterlagen bereit, sprechen erkennbare Investitionsthemen offen an und koordinieren den Ablauf mit Bank, Finanzierungsberatung, Rechtsanwalt oder Notar.
So zeigt sich frühzeitig, ob eine Immobilie im Bregenzerwald nicht nur zu Ihren Vorstellungen, sondern auch dauerhaft zu Ihrem finanziellen Rahmen passt.
Ohne Eigenkapital kaufen – aber nicht ohne finanziellen Puffer
Eine Vollfinanzierung kann im Einzelfall möglich sein. Sie sollte jedoch nicht dazu führen, dass nach der Kreditrate kein Spielraum mehr für Rücklagen, Reparaturen und das tägliche Leben bleibt.
Je früher Kaufpreis, Nebenkosten, Immobilienzustand und monatliche Belastung gemeinsam geprüft werden, desto verlässlicher ist die Entscheidung.
