Der Kaufpreis passt zum Budget – zumindest auf den ersten Blick. Doch zum Hauskauf gehören auch Nebenkosten, laufende Ausgaben und mögliche Sanierungen. Gleichzeitig sollte nach der Kreditrate noch genug Geld für den Alltag und unerwartete Kosten bleiben.
Eine sichere Finanzierung beginnt deshalb nicht mit dem maximal möglichen Kredit, sondern mit einer einfachen Frage: Welche monatliche Belastung können Sie dauerhaft tragen?
1. Den eigenen Finanzierungsrahmen kennen
Stellen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben realistisch gegenüber. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur die derzeitige Miete, sondern auch die künftigen Betriebskosten des Hauses, Versicherungen, Rücklagen und mögliche Veränderungen wie Familienzuwachs, Karenz oder einen Berufswechsel.
Die frühere österreichische KIM-Verordnung ist zwar 2025 ausgelaufen, die wesentlichen Vergabestandards gelten jedoch weiterhin als Orientierung. Danach sollen Kreditraten grundsätzlich nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens beanspruchen, Kredite höchstens 90 Prozent des Immobilienwertes betragen und Laufzeiten 35 Jahre nicht überschreiten.
Diese Werte sind keine Empfehlung, das persönliche Budget vollständig auszureizen. Entscheidend ist, welche Rate auch dann noch tragbar bleibt, wenn eine Reparatur ansteht oder sich das Einkommen vorübergehend verändert.
2. Die gesamten Kaufkosten berechnen
Der Preis im Immobilieninserat ist nicht der Betrag, den Sie insgesamt benötigen. In Österreich kommen grundsätzlich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Grundbuchsgebühr hinzu. Wird ein Pfandrecht für den Kredit eingetragen, fallen dafür grundsätzlich weitere 1,2 Prozent der eingetragenen Summe an.
Dazu kommen je nach Kauf Kosten für Kaufvertrag, Treuhandschaft, Beglaubigungen, Finanzierung, Immobilienbewertung und eine vereinbarte Maklerprovision. Auch Umzug, Möbel oder erste Arbeiten am Haus gehören in die Kalkulation.
Erst wenn diese Ausgaben berücksichtigt sind, zeigt sich, welcher Kaufpreis wirklich zum vorhandenen Budget passt.
3. Eigenmittel einsetzen – aber nicht vollständig
Mehr Eigenmittel reduzieren den Kreditbedarf und können bessere Konditionen ermöglichen. Trotzdem sollte nach dem Kauf eine Reserve übrig bleiben.
Wichtig ist außerdem: Der Richtwert von 90 Prozent bezieht sich auf den Wert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Dieser kann niedriger sein als der vereinbarte Kaufpreis. In diesem Fall müssen Käufer nicht nur die Nebenkosten, sondern auch die Differenz zur Bankbewertung selbst finanzieren.
Wie groß die verbleibende Reserve sein sollte, hängt vom Zustand des Hauses und der persönlichen Situation ab. Bei einer älteren Immobilie mit absehbaren Arbeiten sollte der Puffer entsprechend größer ausfallen.
4. Den Zustand des Hauses mitfinanzieren
Eine günstige Immobilie kann teuer werden, wenn kurz nach dem Kauf Dach, Heizung, Fenster oder Elektrik erneuert werden müssen. Solche Arbeiten gehören deshalb von Anfang an in den Finanzierungsplan.
Gerade bei älteren Häusern im Bregenzerwald sollten Energieausweis, Bauunterlagen, erkennbare Mängel und bereits bekannte Sanierungen geprüft werden. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Höhe des Reparaturfonds, geplante Arbeiten am Gebäude und mögliche Sonderumlagen wichtig.
Die Bank bewertet nicht nur Ihre finanzielle Situation, sondern auch die Immobilie als Sicherheit. Eine erste Finanzierungsprüfung kann daher einen Preisrahmen zeigen. Die endgültige Zusage hängt jedoch häufig vom konkreten Objekt ab.
5. Kreditangebote richtig vergleichen
Ein niedriger Sollzins allein sagt wenig über die tatsächlichen Kosten aus. Vergleichen Sie Angebote deshalb bei gleicher Kreditsumme, Laufzeit und Zinsbindung.
Entscheidend sind der effektive Jahreszins, die monatliche Rate, der Gesamtbetrag, die Restschuld nach der Fixzinsphase, mögliche Sondertilgungen und sämtliche Gebühren. Lassen Sie sich außerdem das ESIS-Merkblatt und einen Tilgungsplan aushändigen.
Ein Fixzins schafft Planungssicherheit. Ein variabler Kredit kann günstiger starten, reagiert jedoch auf Veränderungen des vereinbarten Referenzzinssatzes. Entscheidend ist nicht die niedrigste Anfangsrate, sondern eine Finanzierung, die auch langfristig zu Ihrem Haushalt passt.
6. Förderungen frühzeitig prüfen
In Vorarlberg können je nach Vorhaben Förderungen für Neubau, Ersterwerb, Sanierung oder energetische Maßnahmen infrage kommen. Der Kauf eines älteren Hauses wird jedoch nicht automatisch gefördert.
Mitunter kann ein bestehender Förderungskredit übernommen werden. Für geplante Arbeiten können außerdem Sanierungsförderungen verfügbar sein. Voraussetzungen, Fristen und Förderhöhen ändern sich regelmäßig.
Eine mögliche Förderung sollte deshalb erst dann fest in die Finanzierung eingerechnet werden, wenn das konkrete Vorhaben geprüft wurde. Wichtig: Bei manchen Programmen muss der Antrag vor einer Beauftragung oder dem Beginn der Arbeiten gestellt werden.
7. Erst Finanzierung sichern, dann Kaufanbot abgeben
Ein Finanzierungsrechner oder ein erstes Bankgespräch ist noch keine Kreditzusage. Für die verbindliche Prüfung benötigt die Bank Unterlagen zu Einkommen, Eigenmitteln, Verpflichtungen und zur ausgewählten Immobilie.
Das sollte vor einem Kaufanbot geklärt werden. Ein angenommenes Kaufanbot kann in Österreich bereits verbindlich sein. Fehlt die endgültige Finanzierungszusage, sollte ein ausreichend konkreter und rechtlich geprüfter Finanzierungsvorbehalt aufgenommen werden.
Die sichere Reihenfolge lautet daher: Budget berechnen, Finanzierung vorprüfen lassen, Immobilie und Unterlagen prüfen, konkretes Kreditangebot einholen und erst anschließend das Kaufanbot abgeben.
Wie WÄLDERIMMO Sie beim Hauskauf unterstützt
WÄLDERIMMO hilft Ihnen dabei, Kaufpreis, Zustand und mögliche Folgekosten einer Immobilie realistisch einzuordnen. Wir stellen die benötigten Objektunterlagen bereit, weisen auf erkennbare Investitionsthemen hin und koordinieren den Kaufprozess mit Bank, Rechtsanwalt oder Notar.
So suchen Sie nicht einfach nach einem Haus, das auf den ersten Blick ins Budget passt, sondern nach einem Zuhause, das Sie sich auch langfristig leisten können.
Erst wenn Preis, Rate und Reserve passen, passt der Kauf
Eine gute Finanzierung lässt neben der Kreditrate noch Platz für das Leben. Wer Nebenkosten, Sanierungen und Rücklagen von Anfang an berücksichtigt, trifft sicherere Entscheidungen und kann beim passenden Haus schneller handeln.
WÄLDERIMMO unterstützt Sie bei der Suche nach einer Immobilie im Bregenzerwald und in Vorarlberg, die zu Ihren Wünschen und zu Ihrem finanziellen Rahmen passt.
